越南大叻造了一座 “不像豪宅” 的豪宅

可持续发展并不在这套公式里。至少过去很长一段时间，它更像是豪宅营销中的一个新标签——出现在宣传页里，和大理石、景观、私人会所一起，成为另一种 “高级感” 的表达。

但 Michael Sheren 认为，行业真正需要改变的地方，并不是如何包装 ESG，而是先改变看待它的方式。

“治理才是关键。” 他说，“我的责任不是营销，而是提出那些困难的问题。”

这句话放在房地产行业里，并不寻常。

Sheren 并不是传统意义上的地产开发者。在掌舵 HAUS Da Lat 之前，他的大部分职业生涯都在金融体系中度过：曾任职于摩根大通、英国央行，并担任 G20 可持续金融研究小组联合主席。

金融行业的经历，让他看待建筑的方式有所不同。在他眼中，一栋建筑不只是一个被出售的空间，更是一项需要长期运营、持续产生价值的资产。

这也是 HAUS Da Lat 想探索的方向。这个位于越南大叻高地的项目，并没有把 ESG 当作一层附加包装，而是试图把治理、环境和长期价值放进房地产开发的底层逻辑。

对于习惯用面积、位置和价格衡量豪宅价值的行业来说，HAUS Da Lat 项目提出了一个新的挑战：当 “稀缺” 不再只是土地和建筑本身，未来高端房地产竞争的，可能是另一套价值体系。

过去十年，ESG 在奢侈行业一直处于一个微妙的位置。

品牌不断强调可持续发展，相关表述越来越丰富，报告越来越厚，营销内容也越来越 “绿色”。但与此同时，消费者和投资者开始追问：哪些是真正的改变，哪些只是更精细的声誉管理？

Sheren 理解这种质疑。

谈到为何接受 HAUS Da Lat 董事会主席一职时，他表示：“我不希望自己的信誉被用于一个并没有真正符合这些目标的项目。”

过去几十年，他一直在可持续金融领域建立自己的专业声誉。“如果我要把自己的名字放在一个无法达到这些标准的项目上，我不会这么做。”

因此，在加入之前，他关注的并不是项目效果图有多漂亮，也不是它是否符合传统豪宅的想象。他更关心的是隐藏在项目背后的治理体系：谁负责？目标是否清晰？标准能否被衡量？以及在建筑完成之后，这些承诺是否还能继续被执行。

最终打动他的，并不是 HAUS Da Lat 的奢华属性，而是项目背后的制度设计。

“顺序非常重要。” Sheren 说，“ESG 必须从设计阶段、从一开始就被纳入。然后，需要有人对此负责。最后，所有事情都必须被衡量。”

他说完停顿了一下。“这些听起来并不刺激，也不性感。事实上，它们甚至有些无聊。但企业真正成功，靠的就是这些。”

这套理念，也贯穿了 HAUS Da Lat 从规划到落地的每一个阶段。

与许多项目在规划完成后再添加可持续元素不同，HAUS Da Lat 从一开始就把环境表现纳入项目的底层逻辑。这个占地五公顷的开发项目没有选择清除原有森林，而是围绕大叻当地的松林展开设计。建筑团队用了近五年时间反复调整规划，只为保留成熟树木和原始地形。

项目目标是获得新加坡建设局（BCA）绿色标志铂金认证（Green Mark Platinum）——这是亚洲最严格的可持续建筑标准之一。与此同时，从太阳能利用、水循环过滤到余热回收，所有工程决策都建立在可量化的数据指标之上，而不是停留在概念性的承诺。

“如果你面对面和我采访的话，我可以直接给你看过往的会议纪要、工程文件，以及每一次设计调整的记录。” Sheren 笑着说，“这才是可持续真正发生的地方。”

他对文件和流程的强调，其实透露出一种不同于传统豪宅开发的思路。奢侈地产通常出售的是一种想象——关于身份、生活方式和未来生活的想象。而 HAUS Da Lat 想出售的，似乎是一种可被验证的责任。

这个区别很重要，因为 Sheren 反对行业长期以来一个根深蒂固的假设：可持续发展意味着更高成本。

“可持续发展毫无疑问是一种价值创造策略。” 他说。

在金融领域工作近三十年后，Sheren 看待可持续发展的方式，更接近资产管理逻辑。“当我评估一个项目时，我看到的不是 ESG 成本，而是运营成本、维护成本、融资成本，以及资产长期价值。”

这种判断并非来自环保理念，而是来自多年金融模型的训练。更低的能源消耗意味着更低的运营成本；更耐用的材料意味着更少的替换需求；更好的工程设计能够降低维护压力，而更具韧性的建筑则能保护资产长期价值。

随着越来越多金融机构开始将气候韧性和运营效率纳入融资评估体系，这些设计选择影响的已经不仅是项目利润率，也包括未来的融资成本。

可持续带来的回报，并不会立刻显现。它更像是一笔长期投资，在资产生命周期内逐渐累积，而不是服务于下一季度的财务报表。

“这些现金流最终都会直接反映在利润里。” Sheren 说，“如果从第一天开始就进行正确设计，你实际上是在创造价值。”

他的观点，也对应着全球房地产市场正在发生的一场变化。越来越多机构投资者评估建筑价值时，关注的不再只是监管要求，而是一个更现实的问题：如果一栋建筑无法适应未来的环境标准，它是否还具备长期投资价值？

行业已经为这类资产找到一个名称—— “搁浅资产”（stranded assets）。

无法满足未来环境要求的建筑，可能面临高昂改造成本、租户需求下降，甚至融资困难。而 Sheren 认为，许多豪华地产项目正在悄然制造下一代 “搁浅资产”。

“我们正在打造的是一座可以使用几代人的建筑。” 他说，“这才是更广义上的可持续。”

HAUS Da Lat 出现的时机，恰逢奢侈行业正在重新定义自身价值。

过去，高端消费的竞争往往围绕可见的符号展开：更大的空间、更昂贵的材质、更稀缺的身份象征。但如今，真正难以复制的优势正在转向另一类资源——环境完整性、安静，以及与自然共处的可能。

“奢侈一直与稀缺有关。” Sheren 说，“但今天，稀缺的东西正在发生变化。干净的空气是稀缺的，美丽的森林是稀缺的，安静的空间也是稀缺的。可持续本身，正在成为一种新的奢侈。”

这种需求在亚洲尤其明显。

过去几十年，高速城市化改变了人们与环境的关系。随着城市越来越密集，污染、拥堵和噪音成为日常体验的一部分，干净的空气、宁静的环境和完整的生态系统，正在成为无法简单复制的高价值资源。

长期以来，奢侈的价值来自稀缺。但今天，这种稀缺正在超越工艺、品牌和排他性，延伸至环境本身。

HAUS Da Lat 正是建立在这样的逻辑之上。它没有在开发完成后重新制造自然，而是选择围绕已有生态展开建设。“大多数开发商会先推平土地，建造建筑，然后再把自然放回来。” Sheren 说，“我们做的是完全相反的事情。”

在 HAUS Da Lat 的规划下，居民需要穿过被保留下来的松林、花园和开放绿地，才能抵达住宅、健康设施和酒店空间。在这里，自然并不是建筑之外的装饰，而成为项目本身的一部分。

这种思路也延伸到了 HAUS Da Lat 之外。在越南广义省（Quang Ngai Province），HAUS 打造的广义沿海社区，将讨论从可持续开发进一步推进到可持续生活。

这个规划中的净零生态社区预计可以容纳约 4000 名居民。项目与欧洲可持续基础设施领域机构 Sweco 合作，将住宅、商业和公共空间围绕环境韧性与社区福祉重新组织。

通过可再生能源系统、适应气候的建筑设计，以及融合绿色廊道、蓝色基础设施和当地生态条件的景观策略，HAUS 广义沿海社区项目试图打造一种与环境共生的社区模式，而不是简单地占据一片土地。

这也反映出高端房地产正在发生的变化：可持续性不再只是看一个项目有没有太阳能板、绿色屋顶等单一功能，而在于整个生态系统是否足够聪明。

HAUS Da Lat 的餐饮策略，同样延续了这种理念。

许多亚洲高端酒店和住宅项目习惯通过引入国际餐厅品牌和明星厨师来制造吸引力，而 HAUS 的选择恰恰相反。

“我希望所有东西都来自当地。” Sheren 说。谈到大叻丰富的蔬菜、香草和花卉资源时，他显得格外兴奋。“当你身处越南最特别的农业产区之一，为什么还要从外地空运食材？”

这种思路也呼应了高端旅行和酒店行业正在发生的转向，从追求全球统一的奢华标准，到重新重视目的地本身的来源与故事。对于越来越多高净值消费者而言，真正稀缺的体验不再只是某个国际品牌的服务，而是只有在当地才能发生的连接。

Sheren 认为，本地化本身正在成为奢侈价值的一部分。“餐桌上的一切，都应该来自你所在的地方。”

谈论 ESG 时，人们通常从碳排放开始，最后落到治理。相比之下，其中的 “S”——社会价值，往往容易被简化成社区活动、公益项目或企业责任清单。

但在 Sheren 看来，这恰恰忽略了最重要的部分。“你不可能孤立地开发一个房地产项目。” 他说，“你是在围绕人建立它。”

整个采访过程中，Sheren 很少使用 “利益相关者” 这样的商业术语，更多谈论的是关系。他提到走访当地学校、与社区居民交流，也强调管理层需要真正走进周边环境，而不是停留在办公室里管理一个项目。

在他看来，一个开发项目的成功，不仅取决于建筑设计的质量，也取决于它与周围世界建立联系的能力。而这种理念最直接的体现，或许来自 HAUS 内部。

“我从来没有遇到过高管说不。” Sheren 笑着说。真正打动他的，并不仅是团队的专业能力，而是他们对项目的认同感。“当人们相信自己正在创造的东西，他们工作的动力就不只是薪水，而是一种自豪感。”

这种自豪感，很难被 ESG 评分体系量化。但它可能正是 HAUS Da Lat 最难复制的资产之一。建筑可以复制，资金可以募集，甚至设计也可以被模仿。但组织文化需要时间积累，也最难被复制。

从这个角度看，HAUS Da Lat 对 “社会价值” 的理解，并不止于社区参与，而是在打造一个让人愿意长期投入其中的组织，以及一个让人产生归属感的地方。

对长期价值的关注，并不止于建筑与自然环境本身。在 HAUS 更完整的生态体系中，1010 这个越南的首个同类社交俱乐部，及其首个会所 1010 Origin，由 Copper Beech 运营。

1010 的名字源自越南首都迁往升龙城的年份。这一历史节点开启了一个关于和平、求知与繁荣的时代。沿袭这一历史意涵，1010 希望建立一种 “活态传承”（living legacy）：以共同的文化底蕴与价值观为纽带，让一个社群在时间中持续生长。它所回应的，也是当下奢侈体验正在重新定义的重要命题—— 人与人的连接，以及归属感。

1010 的价值，首先在于这里聚集了怎样的人，以及人与人之间能够由此产生怎样的连接。会员由一群具有全球视野、背景多元且志趣相投的人组成，在持续的交流与经验碰撞中，彼此启发、相互成就。

对于 HAUS 而言，这种社群关系同样是构建长期价值的重要组成部分。正如一个健康的自然生态系统依赖持续而有机的连接，一个真正具有生命力的社区，也能够让一项地产开发超越建筑与空间本身，在时间的沉淀中持续产生价值与意义，并最终成为能够留给下一代的长期遗产。

这种模式能否被复制？Sheren 认为可以。“如果把这个项目放在法国、新加坡，或者世界任何其他地方，” 他说，“它依然会是最顶级的开发项目之一。”

他的信心，并不来自大叻的松林或温和气候。真正可以被复制的，是项目从一开始就遵循的逻辑。在 Sheren 看来，ESG 不应该是一项开发完成后的认证，而应该成为贯穿所有商业决策的底层框架。这也是为什么，他衡量成功的方式与许多开发商不同。

“我最大的成功标准，” 他说，“是有一天，这变得很普遍。”

这句话之所以值得注意，恰恰因为它否定了 HAUS Da Lat 作为一个孤立案例存在的意义。如果项目最终成功，它最大的价值并不是成为一个难以复制的例外，而是改变行业对于高端地产的预期。

过去几十年，房地产行业竞争的是更高的建筑、更大的住宅、更复杂的配套。

而 HAUS Da Lat 提出的另一套衡量标准是：治理体系是否足够有韧性，环境是否真正具有长期价值，以及一个项目最终能够创造怎样的生活方式。